ЧТОБЫ В КВАРТИРЕ БЫЛО ТЕПЛО

Действительно, что сделать, чтобы в квартире было тепло? Особенно в то время, когда наш непредсказуемый климат "расщедривается" на поистине сибирские морозы? Ведь не секрет, что в холодное время года тепло во многих квартирах жителей Узбекистана практически отсутствует. Люди подхватывают простудные заболевания и при этом платят "Теплоэнерго" весьма солидные суммы за услугу, которую фактически не получили. Теплоэнергетики валят все на товарищества частных собственников жилья.

Мне пришлось говорить со многими, кто озабочен проблемами отопления в жилых домах. Среди них и коммунальные теплоэнергетики, и представители товариществ частных собственников жилья, и просто владельцы приватизированных квартир. Однако подвести всех к общему знаменателю не удалось. Попробуем сделать это сегодня.

Происходящее сейчас в коммунальной теплоэнергетике Узбекистана у многих вызывает искреннее недоумение. Создается впечатление, что все поставлено с ног на голову. Начнем с того, что в мировой практике принято так: поставщик коммунальных услуг обязан предоставить потребителю - владельцу квартиры - свою услугу до прибора. Это кран, душ, отопительная батарея и так далее. Так все и было до недавнего времени. Правда, коммунальщики поставляли свои услуги только до ввода труб в дом. Дальше их обслуживание возлагалось на организации жилищного хозяйства - ЖЭКи, АП и те же товарищества.

Возможно, это было сделано с той целью, чтобы в подвалы, которые должны закрываться на замок, не лазил неизвестно кто, но сейчас речь не об этом. Если мы помним, то поставщики коммунальных услуг оплачивали жилищно-эксплуатационным организациям затраты по выполнению этой работы. В этой связи в 1995 году был принят Порядок возмещения, в соответствии с которым поставщики коммунальных услуг оплачивали ЖЭКам и АП все их расходы по эксплуатации коммуникаций, вплоть до приобретения спецодежды и запчастей для насосов. Сейчас положение изменилось. С недавнего времени Порядок возмещения для товариществ частных собственников жилья никакого значения не имеет. Поставщики коммунальных услуг поставляют эти услуги до ввода в дом, как и раньше, но никакого возмещения больше не платят. Юридически они правы. Товарищество - добровольное объединение жильцов, многоквартирный дом является частной собственностью этих жильцов, которых можно рассматривать как одного хозяина. А раз так, то довел услугу до ввода в дом и - привет! Дальше разбирайтесь, как хотите. Правда, при этом должно следовать логичное юридическое действие: поставщики услуг заключают договора с товариществами частных собственников жилья, а те сами собирают деньги с жильцов и решают все спорные вопросы с поставщиками. Но вот этого почему-то не происходит. Поставщики услуг сами заключают договора с каждым владельцем приватизированной квартиры, сами собирают с жильцов деньги. А если те не платят - сами "выбивают" задолженности через суд. Специально это сделано или случайно, сказать трудно, но возможности валить вину друг на друга за некачественное предоставление услуг и, по сути, ни за что не отвечать у поставщиков коммунальных услуг и товариществ частных собственников жилья возникли самые что ни на есть идеальные.

Кстати, отмена возмещения за обслуживание внутридомовых сетей возложила эти финансовые траты на плечи жильцов. По логике, спихнув столь обременительную услугу на граждан, поставщики коммунальных услуг, в данном случае теплоэнергетики, должны были бы существенно снизить свои тарифы. Но снижения никто как-то не заметил. Зато все заметили, что тарифы ползут вверх, как на дрожжах.

Надо сказать, что и во время действия Порядка возмещения далеко не все было идеально. Этот нормативный документ был написан во многих принципиальных для жильцов местах очень неконкретно. К примеру, согласно Порядку возмещения жилищно-эксплуатационная организация обслуживает водопроводные трубы от ввода в дом. А вот до какого места - не уточнили. Создатели Порядка возмещения, с которыми я затем говорил, предполагали, что до прибора. Однако отсутствие этого уточнения в документе позволило жилищно-коммунальным службам Ташкента принять инструкцию и конкретно оговорить в ней, что трубы обслуживаются жилищно-эксплуатационной организацией до ввода в квартиру, а все остальное - ремонтируется за счет жильцов. Исключение было сделано только для отопительных стояков - в Порядке возмещения указывалось, что ответственность за них лежит на ЖЭКах и АП. Сгоны - отводы от стояков к батареям - в Порядке возмещения были забыты, в результате чего они в ташкентской инструкции были записаны на счет жильцов.

Мало того, во многих жилищно-эксплуатационных организациях, пользуясь тем, что люди слабо разбираются в жилищном законодательстве, утверждали, что стояки также являются собственностью жильцов, следовательно, и менять их следует за свой счет. Это привело к тому, что, с одной стороны, обирались владельцы приватизированных квартир, а с другой - сами эти владельцы, уверившись, что стояки их личная собственность и они могут с ними делать что угодно, стали устанавливать на них вентили, перекрывая тем самым подачу горячей воды в батареи соседей сверху или снизу. Создание товариществ собственников жилья ситуацию с отоплением изменило мало. Наоборот, появление в руководстве товариществ случайных людей привело к тому, что они стали придумывать свои собственные жилищные законы. К примеру, мне недавно пришлось беседовать с главным инженером одного из ТЧСЖ. И он всерьез был уверен, что "прямые" трубы в шахте обслуживает товарищество, а вот "кривые" - отводы от этих "прямых" труб в квартиру должны ремонтировать жильцы за свой счет.

Конечно, мне тут могут возразить - есть Закон Республики Узбекистан "О товариществах частных собственников жилья", в нем конкретно указано, что все вопросы решаются на общем собрании собственников жилья. Вот пусть жильцы соберут общее собрание и решат на нем, кому ремонтировать "кривые" и "прямые" трубы, кому платить за замену отопительных стояков и другое. С одной стороны, все правильно. А с другой, много ли у нас в республике товариществ, где жильцы действительно активно организуют общие собрания и решают на них подобные вопросы? Будем предельно честны: большинство владельцев приватизированных квартир республики по старинке называют ТЧСЖ "ЖЭКами" и не имеют ни малейшего представления о том, что в этих ТЧСЖ происходит. Так что неплохо было бы взамен устаревшего Порядка возмещения разработать новый нормативный документ, который бы конкретно определял границы ответственности ТЧСЖ и жильцов.

В то же время следует отметить, что и добрые пожелания людей, разработавших Порядок возмещения, о необходимости довести коммунальные услуги "до прибора" не совсем приемлемы в коммунальной теплоэнергетике. К примеру, живет в квартире одинокая старушка, еле сводит концы с концами на мизерную пенсию. Батареи в ее квартире старенькие, со временем забились накипью и ржавчиной. Старушка является владельцем этих батарей-приборов, значит, ей самой следить за их состоянием и принимать какие-то решения. Решение может быть только одно - летом демонтировать батареи, аккуратно поместить их в ванну и промыть при помощи сильного напора воды из шланга. Но слесаря товарищества за промывку одной батареи попросят у старушки 5, а то и 10 тысяч сумов. А батарея в квартире не одна. И старушка, испугавшись разорительных для ее бюджета цен, естественно, предпочтет принять совсем другое решение - оставить батареи в покое. В результате чего горячая вода со временем совсем перестанет поступать в стояки, а через них в батареи соседей, оставив тех соседей без тепла. И юридически с этой старушкой ничего поделать будет нельзя - денег-то на промывку батарей у нее нет.

Так можно ли составную часть отопительной системы, которой является отопительная батарея, назвать "прибором", находящимся в частной собственности одного жильца? По логике, следует признать батарею именно частью отопительной системы дома и всю ответственность за эксплуатацию и профилактику этой системы возложить на жилищно-эксплуатационную организацию, в данном случае ТЧСЖ. Раз от состояния батареи в квартире одного зависит температура в квартире другого, значит, проблему надо решать общими усилиями. А для того, чтобы все проблемы с эксплуатацией жилья решать общими усилиями, как раз и созданы товарищества.

По мнению специалистов, проблему можно решить двумя способами. Первый - это тот, который существует сейчас, - обслуживание внутридомовой отопительной системы силами ТЧСЖ. Но для этого нужны определенные нормативные новшества. Для начала, это заключение договоров на поставку тепла не с каждым жильцом в отдельности, а непосредственно с товариществом, управляющей компанией или коллективом, решившим самостоятельно обслуживать свой дом без образования юридического лица (подобная форма обслуживания с недавних пор разрешается законодательством). Такой договор позволит на входе отопительный трубы в дом поставить термометр, определять, соответствует ли температура воды указанной в договоре, и, если не соответствует, применять к "Теплоэнерго" соответствующие санкции.

Потом следует признать отопительную систему вместе с батареями единой системой, за которую жильцы несут коллективную ответственность, и следовательно, целиком обслуживающейся за счет коллектива - ТЧСЖ или другой формой объединения жильцов.

При этом, естественно, следует принять нормативный документ, определяющий права и обязанности жильцов, а также товариществ в отношении внутридомовой отопительной системы. К примеру, жильцы не имеют права устанавливать дополнительные радиаторы, ставить вентили, сливать воду из батарей, должны содержать трубы и батареи в надлежащем состоянии (в частности, трубы и батареи, чтобы не ржавели снаружи, должны быть покрашены). А ТЧСЖ должно осуществлять промывку отопительной системы, готовить тепловые узлы к отопительному сезону, своевременно заменять трубы, промывать радиаторы. Все это, кстати, оно обязано делать и сейчас, но при этом должны быть расширены его права. Его представители должны иметь право регулярного обхода квартир с целью осмотра состояния отопительных систем. И при выявлении нарушений - иметь возможность применять конкретные санкции. (А то в нынешнем жилищном законодательстве часто можно увидеть такое словосочетание: "нарушители несут ответственность в соответствии с законодательством". Правда, какую именно ответственность и в соответствии с каким законодательством, почему-то не уточняется. В результате чего нередко выясняется, что нарушителя можно заставить исправить свои нарушения, к примеру демонтировать дополнительные радиаторы только силовым методом - при помощи наряда милиции.)

Говоря о необходимости создания нормативных документов по обслуживанию внутридомовых отопительных систем, уместно было бы вспомнить о таком нормативном акте, как "Порядок содержания многоквартирных жилых домов и придомовых территорий". В нем оговариваются многие вопросы общежития в многоквартирном жилом доме: до каких пор можно громко слушать музыку, как относится к общему имуществу и другое. А об отопительной системе, в частности, говорится, что жильцы не имеют права производить слив с батарей и совершать с этими батареями какие-либо технические действия.

Очень хороший нормативный акт. К сожалению, в наше время он несколько устарел. К примеру, к тем жильцам, которые производят в квартирах самовольную перепланировку стен, в Порядке содержания оговаривается такая карательная мера, как выселение из квартиры без предоставления другого жилого помещения. Согласитесь, в условиях рыночной экономики, когда государство обязано стоять на страже частного имущества, это чересчур. Нарушителя можно обязать восстановить планировку квартиры, взять с него солидный штраф и даже отправить на исправительные работы, но отбирать у него квартиру сейчас не разрешит ни один суд.

Потом в документе ничего не сказано о домовых комитетах. В то же время в первоначальном варианте Порядка содержания, принятого в Узбекистане еще в 1978 году, роли домовых комитетов в обслуживании жилья была посвящена целая глава. Почему она исчезла в начале девяностых годов при принятии нового варианта документа никому не известно. Однако в настоящее время восстановление этой главы является принципиально необходимым.

Порядок содержания, если его переработать в соответствии с реалиями нынешнего времени и полученным после приватизации опытом обслуживания жилья, мог стать бы самым важным документом для жителей многоквартирных домов. В нем могли бы найти решение все вопросы по эксплуатации домового хозяйства, в том числе и внутридомовых тепловых сетей. Фактически речь идет о Законе Республики Узбекистан "О кондоминимуме", то есть об одном доме, который должен быть самым главным и основополагающим для всех нормативных документов жилищного хозяйства.

В ином случае возможны различные искажения самой сути жилищного законодательства. К примеру, взять возрождение тех же домовых комитетов. По духу жилищного законодательства домкомы и старшие подъездов должны прилагать все силы для лучшего обслуживания дома и регулярно отчитываться перед жильцами о проделанной работе. Но инициативу по возрождению домовых комитетов, насколько я знаю, взяли на себя отнюдь не работники жилищного хозяйства. К примеру, в Чиланзарском районе города Ташкента это была прокуратура. Под руководством ее специалистов было даже разработано Положение о домовых комитетах. При этом, разумеется, прокуратура преследовала в первую очередь свой интерес - своевременную информированность обо всех подозрительных личностях, проживающих в доме. Это Положение не было утверждено.

Но вернемся непосредственно к вопросам коммунальной теплоэнергетики. Обслуживание внутридомовой отопительной системы силами ТЧСЖ или коллективом жильцов, как правило, невозможно без помощи извне. Далеко не всегда среди слесарей товарищества есть специалисты, способные грамотно и качественно подготовить отопительный узел к зиме. Получается, нужны компании, которые, как положено при рыночной экономике, могли бы предлагать жильцам услуги такого плана. А жильцы смогли бы выбирать тех, у кого услуги подешевле, а качество повыше. Но пока таких организаций далеко не так много, как хотелось бы. Товарищество, как правило, обходится своими силами, делая все тоже, как правило, тяп-ляп.

Однако перейдем ко второму способу обслуживания внутридомовых отопительных систем, принятому, кстати, во многих странах мира. Это когда домовой комитет подписывает договор с "Теплоэнерго", на основании которого коммунальные теплоэнергетики берут на себя ответственность за обеспечение теплом надлежащей температуры каждой квартиры дома. И в случае, если такой температуры не наблюдается, платят соответствующие компенсации в соответствии с договором. Это было бы очень удобно - и жильцам, и товариществам. Правда, даже страшно предположить, как тогда возрастут тарифы на услуги "Теплоэнерго".

Высокие тарифы на услуги "Теплоэнерго" приводят жильцов и передовых руководителей товариществ к мысли отказаться от услуг этой организации и установить в домах миникотельные. Кстати, вопрос о децентрализации отопления - переводе домов или группы домов на небольшие котельные - ставился в нашей республике еще в восьмидесятых годах. Узбекистан обладает резко континентальным климатом, у нас может быть очень жарко зимой и холодно весной. Крупные котельные трудно заставить работать в соответствии со стремительно изменяющейся температурой. Поэтому пока такая котельная "раскочегарится" или, наоборот, отключится, жильцы часто вынуждены несколько дней мерзнуть в начале отопительного сезона или перегреваться весной.

Потом централизованная система отопления предусматривает наличие трубопроводов, которые в крупных городах весьма и весьма большой протяженности. При их прохождении температура воды падает, приходится решать вопросы сохранения тепла непосредственно на трассах. Магистральные трубы постоянно выходят из строя, в результате приходится их менять, разрушая земельными работами дороги и тротуары, а затем приводить разрушенное в порядок. Все это стоит весьма дорого и значительно влияет на тарифы за поставку тепла в наши дома. В то же время не исключено, что зима может выдаться очень теплой и надобность в отоплении вообще отпадет.

Так что децентрализованная система отопления могла бы стать весьма действенной, удобной и экономичной для жителей нашего региона. Иное дело, где брать отопительные котлы, которые были бы применимы в наших условиях и по карману жильцам всего жилого фонда республики?

Надо сказать, что в конце восьмидесятых - начале девяностых годов правительство республики давало задание тогдашнему Министерству жилищно-коммунального хозяйства заняться этим вопросом. Не буду вдаваться в подробности, но, к сожалению, министерство сделало все через пень колоду, итоги были курам на смех. В результате такие организации, как "ЭНКОМ", выпускающие дешевые и эффективные котлы малой мощности, были "затерты". Тот же "ЭНКОМ" был вынужден поставлять свои котлы в ближнее зарубежье, где они пользуются большим спросом, а на рынке Узбекистана в плане массового сбыта фактически поставить крест. В то же время котлы, которые разработали наши отечественные специалисты, ничем не уступают зарубежным, зато их цена значительно дешевле.

Иное дело, что наши котлы, как и многие зарубежные, не рассчитаны на резкие перепады давления газа. Наша газета в этом году уже писала о передовых зарубежных котлах, поставляемых в Узбекистан. Там действуют устройства, которые позволяют котлу полноценно работать при самой минимальной подаче газа. Почему бы не организовать научный центр, ориентированный на создание в республике дешевых котлов, применимых к отечественным условиям? И почему бы не оказать государственную финансовую поддержку таким организациям, как "ЭНКОМ", чтобы те предлагали покупателям котлы по более приемлемым ценам? Так делается во многих развитых странах и в результате, как ни парадоксально, такой подход приносит финансовую выгоду тому же государству.

Одним словом, решений проблем отопления в квартирах вполне достаточно. Хотелось бы, чтобы и наши читатели, в первую очередь специалисты, поделились своими соображениями на этот счет. Ведь общими усилиями можно сдвинуть с мертвой точки любое дело.

(Виктор КРЫМЗАЛОВ. "Частная собственность").

gazetachircik@mail.ru