АССОЦИАЦИЯ ТЧСЖ: ВПЕРЕДИ ЕЩЕ МНОГО ДЕЛ

В Чирчике сегодня насчитывается около сорока товариществ частных собственников жилья (ТЧСЖ). Что такое ТЧСЖ по сути? Это форма управления многоквартирным домом. Задача владельцев жилья — найти пути наиболее правильного управления недвижимостью. Однако обеспечить эту эффективность сможет только специализированная структура. И такая в Чирчике существует. Называется она — городская ассоциация товариществ частных собственников жилья. Мы беседуем с председателем ассоциации Ильясом Рахмонбердыевичем КОРГАНБАЕВЫМ.

- Суть реформы жилищно-коммунального хозяйства заключается в том, чтобы сформировать эффективных собственников в каждом доме и подъезде в форме жилищных ассоциаций, передать им в управление единые жилые земельно-имущественные комплексы, включая землю, инженерные коммуникации. Опыт работы товариществ частных собственников жилья в городе уже есть. Только вот проблем, судя по письмам в редакцию, не становится меньше. В чем вы видите причины?

- Одной из основных стратегических целей является передача жилья в управление товариществам собственников жилья. И надо, чтобы владельцы жилья осознали, что именно эта форма управления недвижимостью наиболее эффективна и будет приоритетной на ближайшие годы. Четыре основных мотива к участию в ТЧСЖ следующие.

Во-первых, это экономический мотив. В большинстве случаев граждане даже не знают о том, что, будучи полноправными собственниками, они могут и заработать на своей собственности, сдавая ее в аренду, размещая на ее территории какие-то прибыльные виды деятельности.

Вторая причина – это получение контроля за деятельностью коммунальных служб. Любой житель многоквартирного дома имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество коммунальных услуг.

Обеспечение качества – третий важный мотив.

Последний мотив – это безопасность (в широком смысле этого слова). Сегодня именно экономическая и социальная безопасность, стабильность являются основными потребностями общества в целом. И это имеет непосредственное отношение к ТЧСЖ.

В условиях общей тревожности по отношению к растущим тарифам управление жилыми зданиями через ТЧСЖ воспринимается как нечто непонятное, очень сложное, неэффективное и одновременно неустойчивое. Населению нужно помочь преодолеть этот стереотип и добиться понимания с его стороны того, что ТЧСЖ – это просто в управлении и результативно, что законодательство обладает эффективными механизмами защиты прав граждан в этой области, а со стороны государства в этом участвуют компетентные люди.

В феврале нынешнего года принят новый закон о товариществах частных собственников жилья, в котором прописаны правовые обязанности, устав. Но многие ли реально знают, что такое ТЧСЖ? До недавнего времени создаваемые товарищества сталкивались с трудностями именно из-за нехватки или разбросанности имеющейся информации. Задача нашей ассоциации — изменить сложившуюся ситуацию.

Первым делом для уже имеющихся в городе ТЧСЖ и тех, кто только собирается "перейти" на новую форму управления многоквартирными домами, будем проводить общегородские обучающие семинары по широкому спектру тем — от правовых вопросов до правильного ведения бухгалтерского учета. И, наконец, самое главное — мы будем расширять число ТЧСЖ путем разукрупнения. Это наша основная цель. И не только пропагандировать товарищества, но и помогать на всех этапах его создания, от организационного собрания жильцов дома до официальной регистрации.

Еще одно направление в деятельности ассоциации — обучение профессиональных председателей. Сегодня, за небольшим исключением, во главе совета ТЧСЖ стоят люди, не имеющие опыта управления кондоминиумом. В результате — ошибки, неповоротливость системы управления. Необходимость грамотного менеджмента очевидна.

Поэтому совместно с хокимиятом мы планируем организовать обучающие курсы для будущих специалистов. Как показывает опыт, когда у дома имеется реальный хозяин в лице всех его жителей, это приносит значительную экономию средств. Не говоря уж о благоустройстве близлежащей территории или чистоте в подъездах.

- А сами-то жители психологически готовы к таким переменам?

– В большинстве своем – еще нет. Крайне слаб уровень организации. Как правило, в деятельности ТЧСЖ, большинство жильцов почти не участвует. А между тем новое законодательство прямо предписывает хозяевам всех квартир многоквартирного дома превратиться в единого коллективного хозяина дома. Ключевым моментом в процессе реформирования каждого конкретного многоквартирного дома является общее собрание жильцов. Непонятно, общая ли пассивность населения тому виной или, наоборот, аллергия на подобные сборища, доставшаяся в наследство от СССР.

Но правда заключается в том, что люди на общие собрания жильцов за очень редким исключением приходят неохотно. И совершенно зря. Именно на общем собрании жильцы должны определить судьбу реформы жилищно-коммунального хозяйства в своем доме. Например, решение о выборе председателя ТЧСЖ принимается большинством голосов от числа присутствующих на собрании.

На практике это означает, что претенденту на эту должность достаточно собрать десять человек из вашего дома. И если восемь из них проголосуют за эту компанию – считайте, что возможность воспользоваться своим правом выбора вы упустили. Отсюда и в будущем "подводные камни".

Фактически от собственников жилья по законодательству требуется, чтобы они стали теперь инстанцией, контролирующей управление собственным домом. Однако мы знаем, что большинство жителей, по крайней мере в Чирчике, к этому не готово. Люди просто не хотят взваливать на себя такие обязанности. Поэтому проблема повышения роли жильцов не только в том, чтобы разрешить им участвовать в управлении жилищно-коммунальным хозяйством , но и в том, чтобы они сами захотели это делать и научились регулировать отношения с организациями, предоставляющими услуги.

Для этого городская ассоциация товариществ частных собственников жилья разрабатывает программу обучения активистов местного самоуправления практике участия в управлении обслуживанием собственных домов.

- Ассоциация ТЧСЖ - это организация, к которой обращаются чирчикцы с жалобами…

- О, да, жалоб хватает. Анализ их причин кроется прежде всего в незнании законодательства. А еще – в отсутствии лидера товарищества. Люди нередко выбирают председателями ТЧСЖ тех, кто активен и бодр, больше владеет фразеологией, нежели практическими навыками менеджера, управленца и экономиста и т. д. У нас не прописан механизм ответственности председателей. А это значит, что нередко управленцы-диктаторы не только превышают свои полномочия, но и не брезгуют преступить закон. Между тем, в обязанности председателя воровство не входит, тем не менее, он занимается этим сверхурочно.

В большинстве случаев не находится добровольца, который готов был бы взять на себя всю ответственность за дом (в том числе и за работу с должниками по квартплате). Если у кого-то есть управленческий опыт, знания в экономике и юриспруденции, то такой человек занят на постоянной работе. Назначение же председателем с немалыми полномочиями человека пенсионного возраста тоже приводит к не желаемым результатам.

- Я сама живу в многоквартирном доме и часто слышу от жильцов жалобы на высокие тарифы по оплате коммунальных услуг. Они спрашивают, кто же их устанавливает?

- Именно поэтому новый закон предусматривает повышение роли собственников не только в управлении общим имуществом, но и усилении контроля с их стороны за деятельностью товарищества. Изучение и анализ деятельности товариществ показал, что правления товарищества, их председатели зачастую возлагают на себя решение вопросов, относящихся к компетенции общего собрания.

В товариществах, объединяющих несколько домов, к сожалению, бытует практика, когда решения по важным вопросам деятельности товариществ, в том числе и по размерам зарплаты персонала и другим расходам, принимаются не общим собранием членов товарищества, как установлено законом, а правлением или группой представителей домов, а нередко самим председателем. Вполне понятно, что такие решения, принятые келейно, в узком кругу, без широкого обсуждения, вызывают недовольство собственников, и создают почву для нарушений и злоупотреблений.

-Ильяс Рахмонбердыевич, одним из наболевших вопросов в деятельности ТСЖ является несвоевременная уплата денежных взносов? При этом инструментов воздействия на таких жильцов у представителей ТЧСЖ немного. Что предусмотрено законом для решения этой проблемы?

- Да, в прежнем законе не было четких норм, регулирующих отношения в случае неуплаты членом товарищества обязательных взносов. Это приводило к возрастанию неплатежей в жилищной сфере в последние годы, что существенно сказалось на состоянии частного жилищного фонда.

Поэтому сегодня законодательством предоставлено право товариществам подавать иск в суд о компенсации задолженности в случаях, когда собственники не платят своевременно деньги, тем самым не выполняют своих обязанностей по участию в общих расходах.

Закон Республики Узбекистан "О товариществах частных собственников жилья" предусматривает равные права собственников квартир и нежилых помещений пользоваться общим имуществом.

Как известно, сегодня в многоквартирных домах расположены немало офисов различных учреждений, предприятий торговли, бытового обслуживания и других. Они также пользуются всей инфраструктурой данного жилого дома. В соответствии с прежним законом отношения между владельцами нежилых помещений строились на договорной основе.

Однако, как показала практика, собственники нежилых помещений нередко отказывались заключать договоры с товариществом, апеллируя при этом к статье Гражданского кодекса, согласно которой "граждане и юридические лица свободны в заключении договора". Имели место факты необоснованного завышения или занижения тарифов.

- То есть они фактически бесплатно пользуются инфраструктурой дома?

- Так оно и есть. В большинстве случаев собственники нежилых помещений не несут никаких расходов за пользование общим имуществом. В результате многие товарищества испытывают затруднения в содержании общего имущества многоквартирных домов, а расходы эти ложатся только на собственников квартир.

Теперь законодательно установлено, что владельцы нежилых помещений, размещенных в многоквартирных жилых домах, принимают обязательное участие в содержании и ремонте общего имущества жилого дома. Ведь всем понятно, что многоквартирный дом представляет собой единый имущественный неделимый комплекс.

Собственники нежилых помещений многоквартирного дома так же, как и собственники жилых помещений, в действительности являются собственниками общего имущества и непосредственно используют отдельные его части – конструкции, коммуникации, подъезды и т.д. Так почему же представители частного бизнеса должны оставаться в стороне? Поэтому законодательство предусматривает нормы, обязывающие собственников нежилых помещений заключать договора с товариществами в обязательном порядке и нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества.

- Во всем мире считается, что жилищно-коммунальная сфера – прибыльный бизнес. А вот у нас, как раз наоборот…

- ТЧСЖ создается не для получения прибыли, а для эффективного управления домом, хотя зарабатывать в определенных рамках ТЧСЖ все-таки разрешается. Основное отличие ТЧСЖ от любой коммерческой организации состоит в том, что получение прибыли и распределение ее между участниками не является основной целью ТЧСЖ.

Товарищество может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества; сдача в аренду, внаем части общего имущества.

На основании решения общего собрания членов ТЧСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТЧСЖ.

В каждом доме, кроме собственно квартир, есть еще так называемая общая собственность — лестницы, чердаки, подвалы, помещения нежилого профиля. Все это ТЧСЖ с согласия всех собственников может сдавать в аренду, как жильцам дома, так и сторонним лицам и организациям.

- Незнание законодательства, отсутствие инициативы, нежелание заниматься общественными делами… Так что же в таком случае ждет реформу? Каков ваш прогноз?

– Так или иначе реформа жилищно-коммунального хозяйства идет, и идет достаточно быстрыми темпами. Положения, предусмотренные новым законодательством, также подстегивают реформу.

Поэтому в ближайшие годы вся система жилищно-коммунального хозяйства претерпит быстрые и существенные изменения. А цивилизованность этого рынка проверить будет просто: цены должны стабилизироваться, а качество услуг – постоянно расти. Надеюсь, что мы это вскоре увидим.

Беседу вела В. НИКОЛАЕВА.