ТСЖ: МИРОВОЙ ОПЫТ

У части проживающих в домах ТСЖ сложилось мнение, что товарищества - советское "изобретение", а раз советское, значит, что-то родственное колхозу и уж точно решает проблемы, как колхозное собрание. О том, как это происходит на самом деле и каков мировой опыт управления ТСЖ, пойдет речь в настоящей статье
Попробуем рассмотреть опыт стран, имеющих значительно больший опыт по управлению собственностью в жилищной сфере и отработанные там схемы взаимодействия со структурами власти.

Во Франции

Во Франции интересно отметить эволюцию правоотношений в жилищной сфере. Базой современного гражданского права здесь является принятый в 1804 году, в период правления Наполеона. Гражданский кодекс. В центре этого документа вопросы собственности, которые были главными для массы новых созданных революцией собственников. В нем же прописаны имущественные права граждан в т.ч. способы совместного владения жильем.

Стремление к более справедливому социальному устройству и желание избежать социальных конфликтов стали основой в области использования жилья. С 1894 года действует закон о государственном субсидировании жилищ. Создаются комитеты дешевого жилья. Гарантии со стороны государства осуществляются путем компенсации низких банковских процентов и представлением льгот при покупке городских участков земли.

Закон Мальро 1962 года ограничивает рост квартирной платы при увеличении расходов домовладельцев на ремонт, и компенсирует домовладельцам 50% их расходов. Французская жилищная политика придерживалась принципа , что низкая стоимость жилья должна стимулировать нанимателя или владельца вкладывать дополнительные средства в содержание и обустройство здания и прилегающей территории.

В 1965 году принят закон, закрепивший статус совместной собственности в домах существующей застройки. Объединения жителей - синдикаты, получили статус юридического лица.

Синдикат собственников жилья решает вопросы содержания зданий и управления общей частью недвижимого имущества. Доли недвижимого имущества составляют лоты, причем лоты вправе на объекты общего имущества, объекты общего пользования, определяются отдельно. Управление синдикатом осуществляется голосованием собственников, и являются обязательными для всех совладельцев. Кворум для принятия решений определяется тематикой поставленных вопросов. Если текущие работы, бюджет утверждаются большинством присутствующих на собрании, то для продажи части совместной собственности необходимо единогласное решение всех совладельцев.

С другой стороны, собственники долей не имеют права препятствовать выполнению работ регулярно или экстренно проводимых по решению общего собрания, даже если эти работы проводятся на территории их частной собственности. Так, что личные интересы вступая в конфликт с общественными (коллективными), должны признать их преимущество.

Выполняет решения собрания либо совладелец , избираемый собственниками, либо профессиональный управляющий, имеющий соответствующую квалификацию. Труд обоих оплачивается собственниками. В целом французский опыт такого управления недвижимостью достаточно эффективен.

Детально разработанная юридическая база, льготное кредитование, налогообложение и участие государства в компенсации значительных расходов по строительству и реконструкции зданий дают возможность синдикатам создавать достойные условия проживания граждан, получать прибыль от своей деятельности, в основном за счет аренды части не-жилых помещений и быть независимым органом самоуправления.

В Финляндии

В Финляндии управление многоэтажным домом, находящимся в собственности жильцов, организуется путем создания квартирного акционерного общества. Жилец владеет акциями общества , которые дают ему право на владение квартирой.

Квартирное акционерное общество несет ответственность за дом в целом, а жилец - за собственную квартиру.

На ежегодном собрании собственники избирают правление, которое отвечает за рациональное и рентабельное содержание здания, правление выбирает управляющего, который организует эксплуатацию дома и несет за это ответственность.

Решения по содержанию дома, предстоящих затратах на ремонт и пр. принимается большинством голосов и является обязательным для всех жильцов, несколько жильцов не могут воспрепятствовать проведению неотложных мероприятий по содержанию дома.

Другое важное преимущество такого общества простота получения кредитов также принимаемого большинством голосов, при этом государство оплачивает часть процентов, до 40%, от обычной процентной ставки 5-5,5%.

Кроме того, государство оказывает финансовую поддержку на устройство лифтов, оплачивая акционерному обществу собственников жилья - 40% объема затрат на строительство лифта.

Некоторые муниципалитеты, например, в Хельсинки, выделяют дополнительную дотацию на строительство лифта в размере еще 10%.

Для выполнения ремонта домов государство представляет квартирному акционерному обществу дотации на ремонт в размере 10-20% от объема затрат.

В США

В США интересен опыт т.н. жилищного движения, он имеет свои особенности и значительную историю.

Еще в 1848 году была создана Лига Квартиросъемщиков Нью-Йорка, которая впервые подняла вопрос о необходимости контроля размера квартирной платы.

В 30-х годах жилищное движение стало развиваться: стали создаваться кооперативы, началась борьба за строительство недорогого жилья, проходило обсуждение вопроса о возможности муниципальной собственности на жилье.

В 1961 году Конгресс США принял закон о кондоминиуме. Необходимость его принятия была связана с резким возрастанием цен на коммунальные услуги и многочисленными случаями, когда бывшие домовладельцы бросали свои дома, или поквартирно распродавали их арендаторам, или любым желающим. В результате появилось множество новых владельцев, которые и регистрировали ассоциации собственников жилья (аналог наших товариществ).

В 70-х годах разразился финансовый кризис, многие частные домовладельцы обанкротились. Принадлежавшие им дома перешли в собственность муниципалитетов. В Нью-Йорке муниципалитет стал самым крупным домовладельцем заброшенного жилого фонда. Именно тогда была разработана программа помощи жителям таких домов: муниципалитет берет на себя обязательства привести дом в порядок, а жители ?создать кооператив и выкупить дом в кооперативную собственность по вполне разумной цене.

Муниципалитет выплачивает довольно крупные средства профессиональному институту поддержки, который берет на себя заботы о жителях дома, учит их, как управлять и содержать дом, снижать расходы на его эксплуатацию и пр.

Иногда подготовка жителей к тому, чтобы стать реальными собственниками своих зданий, занимает и год и два. И все это время с ними работают специалисты.

Как похоже на нашу Ростовскую программу создания ТСЖ на базе муниципального жилья, но, как говорится, какая разница в реализации в жизни.

В жилищном движении США интересна и четко выстроенная вертикальная структура защиты интересов собственника жилья.

Первый уровень организаций, защищающих свои жилищные права, представляет собой организацию жителей одного дома, блока домов или нескольких расположенных рядом блоков домов. В этих организациях жители работают на общественных началах. Они напоминают наши домкомы со старшими по этажам и подъездам, которых в США называют "капитанами".

Второй уровень - локальные, микрорайонные организации. Они объединяют организации жителей одного блока, представители которых "капитаны" составляют Совет директоров. Правление или любой другой орган местного общественного самоуправления, работающий на общественных началах. На этом уровне уже есть постоянно оплачиваемый штат сотрудников 1-3 человека. Средства на их оплату состоят из членских взносов и грантов, которые они могут выиграть, если предложат конкретную полезную для жителей программу. Обязательным условием получения любых грантов является собственный вклад жителей в задуманное дело, даже если он измеряется 1 долларом или 1 часом работы.

Третий уровень организации районного или городского уровня, объединяющие локальные организации жителей, например, коалиция жильцов штата Нью-Йорк. Они занимаются разработкой проектов реконструкции микрорайонов, новой застройки, представляют интересы локальных организаций в региональных и национальных организациях, участвуют в политических компаниях.

На городском уровне возникают различные самостоятельные, независимые организации поддержки, которые помогают формированию, выживанию различных организаций локального уровня и успешной реализацией проектов.

Городские организации объединяются в общенациональные, которые добиваются участия в разработке общенациональной жилищной политики, проводят национальные компании, издают журналы, организуют учебу и т д.

Итак, многие тысячи ассоциаций жителей одного дома или микрорайона, сотни общегородских коалиций, организации штатов и общенациональные союзы объединяют квартиросъемщиков, жителей кооперативов, различные группы населения. Плюс десятки независимых институтов поддержки, фонды.

Жилищные вопросы стали центральными в гражданских беспорядках 1964-68 годов. Жилищное движение в США - это неотъемлемая часть борьбы за гражданские права. Были приняты законодательные документы, защищающие жилищные права граждан. В городе Стрит Льюис Национальная организация квартиросъемщиков в результате организованной забастовки добилась переизбрания муниципальных властей! И представители квартиросъемщиков были избраны в муниципалитет.

В 70-80 годы в движении квартиросъемщиков особое место занимали вопросы цен на электроэнергию и газ.

При всей специфике государственного, политического устройства нельзя не заметить, что жилищное движение это существенная и влиятельная часть институтов гражданского общества США.

Конечно, очевидно, что во Франции, Финляндии и США защита жилищных прав граждан и механизмы их взаимодействия с властью складывались в течение столетий, по инициативе самих граждан, как говориться с низу. В России только формируются институты гражданского общества, и до своего становления им предстоит еще очень большой путь. И поэтому "интересы" сотен тысяч собственников жилья, по крайней мере в Ростове, при молчаливом согласии владельцев квартир, "успешно" представляют организации жилищно- коммунального хозяйства или их штатные работники.

(Материал подготовлен

на основе публикаций в "Журнале ЖКХ").