КАК УПРАВЛЯЮТ ЖИЛЬЕМ В ТОМСКЕ И НА АЛТАЕ

При поддержке отдела местного и территориального общественного самоуправления администрации г. Томска было создано Томское некоммерческое партнерство "Центр содействия защите прав и законных интересов объединений собственников жилья", объединившее более сотни ЖСК и ТСЖ города, которое поставило перед собой цели координации деятельности товариществ собственников жилья, обеспечения их правовой защиты, осуществления взаимодействия объединений собственников жилья с органами власти всех уровней, развития форм общественного самоуправления ЖСК и ТСЖ в рамках партнерства.
Одновременно начинает меняться отношение органов власти всех уровней к собственникам жилья. Вступил в силу Закон Томской области от 25.10.2000 №45-03 "О социальной защите домовладельцев и нанимателей жилых помещений в кондоминиумах", который определяет правовые и финансово-экономические основы деятельности жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья и обеспечивает их социальную защиту в процессе перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

Следует отметить, что департамент ЖКХ города в условиях реформирования жилищно-коммунальной системы занял активную и последовательную позицию: идет демонополизация сферы обслуживания с проведением конкурсов, внедряется муниципальный заказ, решается проблема укрупнения муниципальных предприятий, контроля за их деятельностью и расходованием муниципальных средств. Постоянно идет работа по повышению качества предоставляемых населению услуг и оказывается содействие самоуправлению жилыми помещениями, находящимися в частной собственности.

В департаменте ЖКХ города создан отдел по работе с ЖСК и ТСЖ, разрабатывается нормативно-правовая база, регулирующая их деятельность, которая должна ликвидировать "белые пятна" правовых отношений. Так, подготовлено и вступило в силу постановление мэра г. Томска от 01.11.99 №720 "Об осуществлении прав муниципалитета г. Томска в товариществах собственников жилья". Оно дает право департаменту ЖКХ представлять муниципалитет в домах ЖСК и ТСЖ, где имеется муниципальный жилищный фонд. Также постановлением мэра города утверждено Положение о порядке расчетов за жилищно-коммунальные услуги и возмещения убытков от эксплуатации муниципального жилья в ТСЖ (жилищно-строительных кооперативах), зарегистрированных на территории г. Томска, в которых одно или более помещений принадлежат на праве собственности муниципалитету г. Томска. С участием городской администрации партнерством решен вопрос о возмещении расходов, связанных с внутридомовым обслуживанием системы водоснабжения.

Несомненным успехом совместной работы партнерства с органами власти является выделение в областном бюджете 2000 г. дотации на техническое содержание домов ЖСК, ТСЖ.

Ближайшей задачей является создание рабочего механизма передачи владельцами функций по управлению жилищным фондом уполномоченной управляющей компании.

Одним из важнейших направлений работы становится стимулирование создания ТСЖ на базе муниципального фонда.

Партнерство с участием представителей городской администрации осуществляет формирование базы данных по характеристикам жилищного фонда каждого ТСЖ, ЖСК. Данная информация позволит оперативно решать возникающие текущие проблемы и планировать количество льгот и субсидий на коммунальные услуги. Реформирование сферы ЖКХ невозможно без повышения уровня квалификации участников данного процесса. С учетом этого впервые было организовано обучение руководителей ЖСК и ТСЖ по наиболее актуальным проблемам деятельности жилищных товариществ.

Алтайский край

Началом развития алтайских жилищных товариществ можно считать май 1994 г., когда было подписано постановление администрации города Барнаула № 227 "Об экспериментальном создании товариществ домовладельцев" на базе четырех жилых домов (один стоял бесхозным уже более двух лет, три дома были построены на средства инвесторов, а потому не принимались в муниципальную собственность). Сегодня в крае действует 156 ТСЖ, на балансе которых находится около 770 тыс. кв. м жилья (7% от общего объема муниципального и государственного жилищного фонда края), из них форму самообслуживания выбрали 67% товариществ.

Возможность образования ТСЖ в жилищном фонде различных типов позволила собственникам единиц кондоминиума выбирать наиболее удобные формы управления и обслуживания домовладения в каждом конкретном случае. Так, из 156 зарегистрированных товариществ образовались:

на стадии строительства ............................………. 3

во вновь построенном жилом доме .........………….. 43

на базе муниципального жилищного фонда........... 31

на базе ЖСК, МЖК, ЖК....... ……….......... 76

в поселках индивидуальной застройки ………………. 1

в бывших общежитиях при изменении

статуса жилого дома .. . 2

Изменилось и правовой положение жилищных товариществ, основой которого стал федеральный закон № 72-ФЗ[28], разграничивший понятия "кондоминиум" и "товарищество собственников жилья". Немаловажное значение имеет программа развития товариществ собственников жилья в Алтайском крае, принятая постановлением администрации Алтайского края и включающая перечень мероприятий по правовой и финансовой поддержке создаваемых ТСЖ.

Идея программы такова, необходимо передать приватизированный жилищный фонд а управление объединениям собственников, т. е. ТСЖ. Ведь никто лучше самих жильцов не сможет распорядиться совместным имуществом, решая при этом вопросы безопасности проживающих, так как подъезд становится продолжением квартиры, а не улицы.

Средства, которые житель платит на содержание абстрактного жилого комплекса района или города, при создании жилтовариществ остаются в распоряжении конкретного дома, так как ТСЖ является управляющей организацией земельно-имущественного комплекса, называемого кондоминиумом.

Сложившаяся в прошлом политика замораживания тарифов на жилищные и коммунальные услуги для населения при систематическом недофинансиравании из бюджетов ремонтно-эксплуатационных нужд привела к обветшанию жилищного фонда, снижению надежности инженерных систем. Устарели технологии эксплуатации, особенно расточительно расходуются топливно-энергетические ресурсы.

Невысокий уровень участия населения в оплате издержек предприятий по обслуживанию жилищного фонда и производству коммунальных услуг не способствовал воспитанию бережного отношения к жилищной собственности, породил привычку у отдельных групп собственников жилья к иждивенчеству. Взяв от приватизации права, собственники "забыли", что у них появилась масса обязанностей, которые они охотно возложили на местные органы самоуправления.

Решение социально-экономических, правовых и организационных проблем формирования кондоминиумов в крае, создания и деятельности товариществ собственников жилья - чрезвычайно важный элемент дальнейшего развития реформы ЖКХ, эффективного управления недвижимостью в жилищной сфере, развития конкуренции в сфере ЖКХ, снижения бюджетных затрат за счет применения энергосберегающих технологий, жесткого учета потребляемых коммунальных услуг. Реформа в жилищной сфере превратила огромное количество квартиросъемщиков в собственников жилых помещений и привела к изменению отношений собственности в пределах одного конкретного дома.

Существуют проблемы с внедрением нового, но, как любой творческий процесс, это нормальное явление, которое требует поэтапного решения, и этим должны заниматься органы местного самоуправления.

Непонимание важности создания товариществ и их деятельности, недостаточная поддержка администраций отдельных городов и районов края, а иногда и прямое противодействие их бюрократических структур, недостаточная информированность населения о преимуществах самоуправления, низкая активность в создании ТСЖ могут привести в тупик. В бюджете нет средств на содержание жилья, износ жилищного фонда велик, освоение объемов, капитального ремонта составляет 4% от запланированных.

Законодательная база уже сегодня позволяет найти выход из этого тупика, так как органы местного самоуправления имеют право регистрировать кондоминиумы по заявлению балансодержателя. Согласия собственников на эту регистрацию не требуется, так как кондоминиум - совладение собственностей, он сложился фактически в результате приватизации, что и подтверждается регистрацией.

Следующий этап - избрание собственниками формы управления зарегистрированным кондоминиумом. Это либо образованно ТСЖ, либо передача функций по управлению на договорной основе Службе единого заказчика. Кондоминиум может обслуживаться также по выбору собственников: либо непосредственно службой товарищества (самообслуживание), либо по договору с организацией любой формы собственности, имеющей соответствующую лицензию. Этот процесс ускорит развитие конкуренции в сфере управления и обслуживания жилья,

Тормозят развитие товариществ собственников жилья на сегодняшний день тарифы на текущее содержание жилфонда. Проблема в том, что житель независимо от формы собственности жилья оплачивает только 30-40 % от фактических затрат на его содержание, разница должна возмещаться предприятию - поставщику услуг из местного бюджета. Если муниципальные предприятия ЖКХ получают эту компенсацию (в целом или частично), товарищества положенных по закону средств не видят, т. е. изначальное неравноправие полностью дискредитирует идею создания ТСЖ.

Проверки технического и санитарного состояния жилищного фонда ТСЖ показали заметное отличие его от муниципальных домов: чистота и порядок на лестничных клетках, постоянное освещение подъездов, рабочее состояние тепло-, электро- и сантехнического и лифтового оборудования. подготовленные к зиме подвалы и технические этажи, отремонтированные детские площадки и элементы благоустройства, своевременно выполняемые заявки, упрощенная схема получения справок по месту жительства и оформление документов в паспортной службе.

Учитывая, что штат специалистов ТСЖ нанимается преимущественно из числа его жильцов (для достижения оперативности и качества выполнения заявок), имеющих необходимую квалификацию, решается еще и вопрос создания новых рабочих мест, т.е. проблема безработицы в конкретном доме.

Общность забот по обустройству домовладения, сохранности общедолевой собственности, улучшению ее состояния делает проживающих под одной крышей жильцов в полном смысле соседями, которые стремятся действовать совместно, предлагая свои идеи и помощь во благо дома.

Например, по предложению членов товариществ "Опти-мист", "Вэлма", "Энергетик" были оборудованы вахты с круглосуточно работающими консьержами, в ТСХ "Инициатива" на подоконниках лестничных клеток жильцы выращивают цветы, ТСЖ "Западный" выиграло городской конкурс на лучшую ледовую горку, а "Орбита" и "Вэлма" получили дипломы 3-й степени Всероссийского конкурса на лучшую организацию ЖКХ в своей номинации. Товарищества собственников жилья Индустриального района Барнаула образовали уже целый микрорайон, Они известны не только в Алтайском крае, но и в соседних областях как пример нового управления жилищным фондом, в котором гармонично развивается новое строительство и ведется эффективное управление построенным.

На основе положительного опыта деятельности товариществ, которым удалось добиться реализации предусмотренных законодательством правомочий видно, что это стало возможным в результате активной общественной поддержки, а также целенаправленных действий органов власти отдельных регионов Российской Федерации и местных властей, которые способствуют созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.

Анализ показывает, что серьезной причиной, сдерживающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая их неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома и другие факторы основанные на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обществе.

(Подготовлен по материалам "Жилищного альманаха").