Поиск Расширенный поиск
Об издании О редакции Реклама Подписка Контакты Проект фонда







Рубрики издания
Актуально
Погода в доме: плюс или минус?!
А женщина женщиной будет всегда
Ваше здоровье
Депутат и общество: грани общения
Творчество наших читателей
Крепкая семья - залог процветания общества
Это интересно
Городские события
Союз молодежи Узбекистана
Педагогика: поиск, творчество
Как живешь, махалля?
Из почты редакции
Люди твои, Чирчик!
Потребительские права
Стадион для всех
Спрашивали? Отвечаем
Из официальных источников





Hosting by UZINFOCOM

Погода в доме: плюс или минус?!

КТО ДЕЛАЕТ ПОГОДУ НА РЫНКЕ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ

Развитие товариществ частных собственников жилья в Узбекистане можно условно разделить на несколько этапов, на каждом из которых менялось представление о ТЧСЖ и формировался рынок жилищных услуг.
Первый этап начался с принятия в 1999 году Закона "О товариществах собственников жилья" и Примерного устава ТСЖ. После этого в республике стали появляться первые товарищества, созданные по инициативе жителей, главным образом, на основе одного-двух домов. Они действовали как самоуправляемые объединения собственников квартир. К середине 2000
года в республике было создано около 360 товариществ, которым передали в управление более 19% многоэтажных жилых домов.

Второй этап ознаменовался выходом в 2001 году ряда правительственных документов об углублении реформ в сфере коммунального обслуживания. В это время были прекращены государственные дотации на содержание жилья, началась ликвидация ЖЭУ, ЖЭКов, арендных предприятий. Товарищества создавались им взамен, главным образом, административным путем, без достаточного вовлечения жителей в этот процесс. К концу 2002 года в республике было зарегистрировано 1 388 ТСЖ, им передано в управление 98,5% многоэтажных жилых домов. На 1 января 2004 года в республике насчитывалось 1342 товарищества. Каждое из них объединяло 20-40 (иногда 50-70) многоквартирных домов. Общее число квартир в них составляло от 1 000 до 2 500, Конец второго этапа определила неудовлетворенность работой больших товариществ, которая появилась как у собственников, так и органов государственной власти всех уровней. Акценты стали смещаться в сторону оптимальных размеров товариществ.

Третий этап отмечен принятием постановления Президента "О дополнительных мерах по совершенствованию деятельности товариществ частных собственников жилья" (от 10 февраля 2005 года N ПП-3). Оно утвердило Положение о порядке государственной регистрации и постановке на учет товариществ частных собственников жилья, снявшее барьеры для государственной регистрации ТЧСЖ, создаваемых по инициативе жителей.

Документ придал импульс увеличению числа однодомных и малых товариществ, создаваемых по инициативе жителей. Одновременно шло разукрупнение больших ТЧСЖ до оптимального размера (8--10 домов с общим количеством квартир до 500-600) по инициативе хокимиятов через проведение внеочередных собраний в товариществах. Размер среднего ТЧСЖ на тот момент был определен до оптимальной величины из-за отношения к ним как к жилищно-эксплуатационным организациям. В начале 2006 года в республике было зарегистрировано 2192 товарищества, из них 189 - однодомных.

В оптимальных товариществах оставалась такая же система управления и обслуживания, что и в больших ТЧСЖ, В результате размеры взносов в них увеличились из-за возросших расходов на зарплату управленческого и производственного персонала, а качество обслуживания домов не изменилось. В однодомных же товариществах председатель правления зачастую работал на общественных началах, производственного персонала здесь не было" для выполнения работ временно нанимали специалистов или заключали договоры с подрядными организациями. Но управление домом большей частью было невысокого уровня,

Постановление Президента "О мерах по недопущению необоснованного роста тарифов и повышению ответственности потребителей за своевременные и полные расчеты за коммунальные услуги" (от 11 февраля 2005 года N ПП-5) распространило предоставленные налоговые льготы на профессиональные управляющие компании, оказывающие услуги товариществам. В результате УК стали появляться во многих регионах республики. Таким образом было простимулировано развитие рынка жилищных услуг.

Четвертый этап начался с принятия Закона "О товариществах частных собственников жилья" (от 12 апреля 2006 года N ЗРУ-32) и постановления Кабинета Министров "О дальнейших мерах по развитию товариществ частных собственников жилья и формированию реального рынка жилищных услуг" (от 12 апреля 2006 года N 64).

В этот период продолжается разукрупнение товариществ до 1-5 домов (до 250 квартир). Ведется разъяснительная работа с собственниками квартир о преимуществах однодомных и малых ТЧСЖ. Все чаще они становятся заказчиками частных управляющих и обслуживающих организаций, с которыми заключают договоры.

Постепенно изменяется отношение к товариществу на всех уровнях. Если прежде его воспринимали как жилищно-эксплуатационную организацию, то теперь многие стали относиться как к институту самоуправления собственников жилья, заказчику услуг по управлению и обслуживанию жилого дома.

БОЛЬШЕ - НЕ ЗНАЧИТ ЛУЧШЕ

Разукрупнение оптимальных товариществ дало толчок формированию рынка жилищных услуг. Главным недостатком больших ТЧСЖ было то, что товарищество работало как управляющая, обслуживающая и ремонтная организация в одном лице. Оно не выступало заказчиком услуг на рынке. Из-за этого здесь были большие затраты на собственную материально-техническую базу, уровень оснащенности которой оставался достаточно низким; значительные расходы на зарплату управленцев и производственников, которые зачастую не имели достаточной квалификации и не очень были заинтересованы в результатах своего труда. Все это отрицательно сказывалось на качестве услуг.

У больших товариществ тоже было достаточно недостатков. Самые главные - собственники квартир разных домов одного товарищества имеют разные интересы: у одних крыша течет, у других в подвале трубы надо менять. Все это в большом сообществе сложно согласовать. В таких ТЧСЖ не было реальной возможности часто собирать общие собрания, сложно обеспечить кворум.

Получалось, что решения принимал узкий круг представителей домов - собственники квартир были отстранены от утверждения решений. Для устранения этих проблем Закон "О товариществах частных собственников жилья" (далее - Закон) предусматривает возможность проводить собрания собственников помещений каждого отдельного дома в ТЧСЖ, объединяющем более одного дома. Но если домов в. товариществе много, то проведение таких собраний будет занимать много времени и потребует больших усилий и расходов,

Средства, поступающие от собственников квартир, находятся на расчетном счете большого (оптимального) товарищества и расходуются по решению председателя правления. У людей нет уверенности, что их деньги используются для решения вопросов их дома. Поэтому Закон в обязательном порядке предусматривает раздельный учет поступления и расходования средств по каждому дому. Но при едином расчетном счете нет гарантий, что деньги собственников одного дома не будут направлены на нужды другого.

Членам большого товарищества трудно осуществлять контроль за целевым расходованием средств, так как в ревизионную комиссию входят представители не всех домов. Ее отчеты представляются только раз в году собранию, состоящему из представителей домов, а не всем членам товарищества. Отсюда низкий уровень доверия к ТЧСЖ. Как следствие - низкая дисциплина платежей в товариществе.

КТО, ЕСЛИ НЕ МЫ

Когда создается однодомное ТЧСЖ, люди лучше понимают, что такое общее имущество, за которое они несут ответственность. Они начинают сознавать, что оно принадлежит только им и больше никому. Поэтому начинает работать принцип: "Кто, если не мы", У всех членов товарищества интересы совпадают: улучшить состояние дома и условия проживания в нем. Поэтому у "однодомников" значительно меньше разногласий, чем в больших ТЧСЖ, где жители каждого дома имеют свои интересы. Для принятия решений в мини-ТЧСЖ легко собрать всех собственников на общее собрание. Иногда достаточно вечером после работы обсудить какой-то вопрос во дворе своего дома. Поэтому собрания проводятся не раз в год, как в больших товариществах, а по мере необходимости.

Правление однодомного товарищества избирается из собственников квартир этого же дома. Поэтому жители хорошо знают, кого избрали, члены правления пользуются доверием своих соседей, так как у них одинаковые интересы, потому что они живут в одном доме и лично заинтересованы в его хорошем состоянии. Практически каждый член товарищества в любое время может обратиться в правление и донести до него свое мнение о качестве обслуживания дома. Членам правления также легче контактировать с членами ТЧСЖ. В большом товариществе все это сделать труднее.

В однодомном товариществе все обязательные взносы идут исключительно на нужды их дома и не идут на другие дома, как в большом или оптимальном ТЧСЖ, Любое вложение в капремонт приносит наглядные результаты -в доме становится лучше и удобнее жить. Кроме того, как показывает опыт, после капремонта повышается рыночная стоимость квартир собственников. Даже если люди не собираются продавать свою квартиру, осознание того, что ее стоимость растет, придает им уверенность в завтрашнем дне и стимулирует их вкладывать средства в улучшение своего дома.

Члены однодомного товарищества более охотно соглашаются потратить часть своего свободного времени, чтобы принести пользу своему дому. Соседи хорошо знают друг друга, поэтому повышается ответственность за своевременное внесение взносов на содержание и ремонт. Любая задержка со сбором денег мешает выполнению запланированных работ, и это сразу становится всем известно. В однодомном товариществе значительно больше возможностей морального воздействия на неплательщиков. Здесь хорошо знают об уровне благосостояния соседей. Есть примеры, когда решением общего собрания для малообеспеченных семей устанавливаются меньшие размеры взносов, а более обеспеченные собственники делают большие вклады в общее дело.

СПРОС НА УСЛУГИ ДИКТУЮТ "ОДНОДОМНИКИ"

Перед однодомным товариществом встает вопрос: как эффективно и грамотно организовать управление, обслуживание и ремонт общего имущества собственников? Содержать административный и обслуживающий персонал, материально-техническую базу сложно, дорого и неэффективно. Осознав это, именно однодомные товарищества создают спрос на услуги управления, обслуживания и ремонта. Если в большом товариществе жители не проявляли недовольства по поводу обслуживания дома, то они могут обращаться в ТЧСЖ, из которого вышли, как к подрядчику по обслуживанию своего дома. Если в городе есть организации, готовые предложить услуги управления и обслуживания дома по приемлемым ценам на договорных условиях, это помогает людям принять решение о создании своего товарищества.

Государственная жилищная политика предусматривает поэтапный переход к однодомным товариществам как к подлинному институту самоуправления собственников жилья. Поэтому задача текущего момента - разукрупнение больших и средних товариществ и создание однодомных и малых (с общим количеством Членов не более 250). Такие ТЧСЖ имеют реальную возможность провести собрания в каждом доме, чтобы решить его вопросы: утвердить план работ, смету доходов и расходов, а потом собрать общее собрание, на котором должны присутствовать более 50% членов ТЧСЖ или их представителей, как этого требует новый Закон.

Разукрупнение больших и средних товариществ и создание на их базе управляющих и обслуживающих организаций - это первый этап формирования рынка жилищных услуг. Малые и однодомные ТЧСЖ постепенно становятся заказчиками услуг по управлению и обслуживанию. Собственники самостоятельно принимают решения по содержанию общего имущества на общих собраниях. Их средства собираются на расчетном счете ТЧСЖ, и целевое расходование контролируется членами товарищества. Исполнителей услуг собственники должны выбирать по конкурсу, и уже есть такие примеры. Контроль объема и качества работ осуществляется товариществом либо УК, если эта функция передается ей по договору. Оплата производится со счета ТЧСЖ только при надлежащем выполнении подрядчиками условий договора. Обслуживающие организации, созданные на базе бывших ТЧСЖ, зачастую сохраняют материально-техническую базу, персонал. Если бывшее большое ТЧСЖ имеет хорошую репутацию, то, трансформировавшись в УК, оно будет использовать существующие связи с собственниками домов, которые могут стать ее заказчиками, создавать устойчивый спрос на услуги и работы.

Дальнейшим этапом развития рынка жилищных услуг должно стать разделение обслуживающих организаций по видам услуг: управляющие, обслуживающие, ремонтные, сервисные организации.

("Налоговые и таможенные вести", № 13, 2008 г.)

 
« назад
Архив номеров
П В С Ч П С В
1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28
Голосование
Вам нравится наш сайт?
Нет
Относительно
Да
Результаты голосования
Наши партнеры
Фонд развития СМИ
Чирчикский городской Кенгаш Союза молодежи Узбекистана
Чирчикский городской кенгаш УзЛиДеп




Copyright © 2006 — 2018 Chirchik
Сайт разработан при содействии Общественного фонда поддержки и развития независимых печатных СМИ
и информационных агентств Узбекистана.
Дизайн и программирование компании SAIPRO