ОТ ТЕОРИИ ДО ПРАКТИКИ – ДОЛГИЙ ПУТЬ

Жилищно-коммунальная реформа для большинства из нас - путь в неизведанное. Слишком долго нами управляли и вели туда, куда считали нужным, не доверяя ни нашей воле, ни разуму. Мы так привыкли к этому, что, оставшись без жесткого надзора, порядком растерялись. Но огляделись, привыкли к новой ситуации и вступили-таки на самостоятельную дорогу. Путь в сторону жилищного самоуправления пока еще очень короток: десять лет в историческом исчислении не срок. Но и за это время жилищно-коммунальная реформа, похоже, начинает нащупывать верную тропу.

Кардинальным преобразованиям в жилищно-коммунальной сфере дали новый импульс постановление Президента "О дополнительных мерах по совершенствованию деятельности товариществ частных собственников жилья" от 10 февраля 2005 года и принятие в апреле 2006 года закона "О товариществах частных собственников жилья", которые сместили акцент с оптимальных и больших товариществ в сторону однодомных и малых ТЧСЖ. Практика доказала их преимущества, хотя совсем недавно считалось наоборот.

Органам государственной власти на местах было предписано обеспечить проведение внеочередных собраний владельцев жилья с целью пересмотра и оптимизации числа квартир, объединяемых в одно товарищество.

Если говорить о тенденциях развития однодомных и малых ТЧСЖ в Чирчике, то можно отметить два пути их создания: возникающие по инициативе "снизу" и под давлением "сверху". В первом случае решение принимают владельцы жилья, уставшие от нерешаемых проблем. Они делают осознанный выбор, берут на себя ответственность за состояние своего дома. Но инициатива "сверху" пока преобладает. Хокимият вместе с ассоциацией ТЧСЖ продолжает играть большую роль в разъяснении преимуществ малых товариществ. Но создание ТЧСЖ без участия в этом процессе самих квартировладельцев не даст жителям осознать себя реальными собственниками, не сделает их активными членами ТЧСЖ. Поэтому в таких товариществах положение дел навряд ли быстро изменится к лучшему. Кроме того, стереотип квартировладельцев, что именно хокимият и ассоциация, а не они сами должны заниматься вопросами, связанными с содержанием их жилья, преодолеть проблематично.

Но с другой стороны, хокимият тоже отвечает за состояние жилищного фонда, обеспечение безопасности проживания в домах. Применительно к товариществам это выражается не в управлении деятельностью товариществ, а в контроле его результатов. Именно такой подход определен законом "О товариществах частных собственников жилья". Если товарищество не справляется со своими задачами, допускает нарушения законодательства, а его члены не проявляют инициативы и желания что-то изменить в своем доме к лучшему, то в соответствии со статьей 19 закона "О товариществах частных собственников жилья" хокимият может предложить (но не приказать) общему собранию квартировладельцев отозвать председателя правления, освободить его от занимаемой должности и предложить кандидатуры на эту должность. А уж сами члены товарищества должны решать, кто займет это руководящее кресло.

У нас, в Чирчике, несмотря на все преимущества малых ТЧСЖ, доказанные практикой, не стремятся форсировать процесс разукрупнения. Был выбран поступательный процесс, основанный на просвещении жителей, информировании их о положительных сторонах преобразований. Этот путь более длителен, но и более эффективен.

Почему некоторые жители этому сопротивляются? Прежде всего, потому что они либо плохо информированы, либо вовсе не знают о возможностях малых и однодомных ТЧСЖ. Если в оптимальном товариществе дома потихоньку приводят в порядок, то у людей возникают опасения, что одним домом они не потянут его обслуживание. Не понимая истинной сути ТЧСЖ, они полагают, что в большом или оптимальном товариществе аккумулируется больше обязательных взносов жителей, что позволяет содержать и ремонтировать их дома. В одном доме это будет не по силам из-за небольших сборов. По их мнению, сборы в "общий котел" гарантируют хоть какую-то работу товарищества.

Такая точка зрения преобладала на заре появления товариществ. Людям никто не разъяснял, что по закону (статья 4) товарищество создается для совместного управления, содержания, сохранности и ремонта общего имущества в многоквартирном жилом доме.

То есть закон ориентирует собственников квартир на создание однодомных и малых товариществ, в которых наиболее эффективно работает заложенный в нем механизм. В самом деле, общее имущество находится в границах одного дома. В соседних - другое общее имущество, принадлежащее другим собственникам квартир. Оно может быть в ином техническом состоянии, требовать других (больших или меньших) затрат. То есть интересы жителей разных домов разные, а потому разными должны быть планируемые работы, сметы их выполнения, взносы. Но в большинстве оптимальных товариществ взносы одинаковые, средства жителей одного дома идут на неотложные работы в других домах. Когда они вернутся к ним конкретными работами - вопрос. Вот и получается, что нарушаются основные принципы деятельности товариществ: самоуправление, открытость, гласность, систематическая отчетность перед членами ТЧСЖ.

Иногда члены товарищества недовольны, что председатель получает 70-100 тысяч сумов зарплаты. Но если товарищество заключит договор на управление с профессиональной компанией, то ему можно будет платить меньше. Однодомному или малому товариществу эффективнее держать штат по совместительству. Надо подходить более щепетильно к составлению смет доходов и расходов - исходить из реальных потребностей. Кроме ТЧСЖ в доме должен существовать домовой совет или совет старейшин, в который входили бы уважаемые люди. Они должны помогать товариществу разрешать пиковые ситуации.

Бывает, люди настороженно воспринимают разделение, так как оптимальное товарищество содержит штатный персонал, а это какая-никакая, но гарантия, что живущий в соседнем доме слесарь быстро ликвидирует аварию. А однодомному ТЧСЖ обзаводиться персоналом накладно. К тому же по существующим нормам один слесарь-сантехник должен обслуживать порядка 250 квартир. Там, где их меньше, содержать его неэффективно. При небольшой зарплате и низкой загруженности сантехник будет обслуживать и соседние товарищества, в своем же его не найдешь, когда возникнет проблема.

Поэтому однодомным и малым товариществам лучше заключать договоры с управляющими компаниями, обслуживающими организациями с аварийно-диспетчерскими службами. Процесс их создания идет параллельно с разукрупнением оптимальных товариществ. Но организовать их - это полдела, они должны эффективно работать, быть полезными товариществам. А начинать приходится с чистого листа, поскольку аналогов таких организаций в городе не было.

Кроме того, в соответствии со статьей 30 закона "О товариществах частных собственников жилья" квартировладельцы имеют право заменять денежную форму внесения части обязательных взносов другими видами участия в общих расходах. Например, выполнением конкретных работ для ТЧСЖ, материалами. Размер трудового участия, который может быть зачтен в качестве обязательных взносов, определяет общее собрание членов товарищества.

Большая часть проблем любого товарищества частных собственников жилья возникает из-за незнания квартировладельцами своих прав и обязанностей. Да что там говорить о жителях, если некоторые председатели ТЧСЖ до сих пор называют товарищества жэками, не знают основных положений закона "О товариществах частных собственников жилья", основополагающих документов своей деятельности. Поэтому вопросы популяризации законодательства должны стать основополагающими в работе городской ассоциации товариществ частных собственников жилья.

ТЧСЖ создается для того, чтобы содержать многоквартирный жилой дом, управлять общим имуществом, расходовать средства так, как решит общее собрание членов ТЧСЖ. Поэтому закон "О товариществах частных собственников жилья" предоставляет квартировладельцам широкие возможности - определять объемы работ, устанавливать размер зарплаты председателю и членам правления, размер взносов.

А размер взносов опять же зависит от предприимчивости и находчивости самих квартировладельцев и правления товарищества. Не надо ориентироваться только на членские взносы. Это самый простой путь, но он всегда связан с недовольством размеров тарифов. Можно использовать и другие рычаги.

Где малые и однодомные товарищества могут найти резервы экономии и возможности пополнения бюджета?

Во-первых, для этого необходимо позаботиться о таких, казалось бы, простых вещах, как утепление на зиму подъездов, следить, чтобы были закрыты окна, двери.

Во-вторых, с помощью установки счетчиков, как индивидуальных, так и на вводах в дом. Некоторые товарищества уже сейчас хотят избавиться от услуг "Иссиклик манбаи", установив локальные котельные. Конечно, малому или однодомному это не по карману, но несколько ТЧСЖ могут объединиться и приобрести один общий котел.

Кроме того, надо активнее использовать возможности, предоставленные законом "О товариществах частных собственников жилья" для пополнения своего бюджета, укрепления финансового положения. Например, если в каждом доме есть нежилые помещения, следует привести их в порядок и сдать в аренду. Обязательно заключить договоры с собственниками нежилых помещений, которые обязаны нести общие расходы по содержанию и ремонту общего имущества. А если кто-то из них не желает делать этого, то товарищество вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (статья 6).

В договоре с собственниками нежилых помещений, доставляющими жителям неудобства (шумят, ухудшают состояние дома и придомовой территории), можно предусмотреть повышенный размер обязательных взносов. Кроме того, они могут оказывать товариществу спонсорскую помощь. Как правило, это делается в тех ТЧСЖ, которые установили хороший контакт с ними.

В каждом доме есть предприниматели, которые могут оказать спонсорскую помощь товариществу, руководители предприятий, специалисты, чьи профессиональные навыки также могут принести много пользы ТЧСЖ.

Товарищества могут сдавать в аренду другим ТЧСЖ оборудование (статья 15). Например, если для промывки систем отопления нет компрессора, то его можно арендовать у соседей. Это будет гораздо дешевле, чем заказывать услугу в "Иссиклик манбаи".

В городе нет ни одного товарищества, которое бы использовало такую предоставленную статьей 15 закона "О товариществах частных собственников жилья" возможность, как предпринимательская деятельность. Доходы от нее должны идти на реализацию целей и задач товарищества, пополнение его бюджета. Можно открыть лепешечный цех, цех по производству золотошвейных изделий, платную стоянку для автомобилей. При этом ТЧСЖ получит сразу несколько "плюсов": трудоустроить незанятых прежде жителей, жильцы получат востребованные услуги, само товарищество - дополнительные средства на решение уставных задач.

Почему не осваивается эта ниша? Председателей и членов правления ТЧСЖ останавливает то, что предпринимательская деятельность сопряжена с оплатой налогов, проверками. Но в любом случае товарищество получает больше плюсов, чем минусов. Сферы приложения предпринимательской инициативы могут быть разными. Самые простые и приемлемые из них - "столы заказов" по оказанию различных услуг: уборка помещений, покупка и доставка продуктов и т.п. Востребованными оказались бы услуги бригад по ремонту квартир, созданные при товариществах.

Возможностей для процветания у однодомного и малого товарищества достаточно. Главное, чтобы к нему стремились люди и воплощали свои стремления в реальность.

В. НИКОЛАЕВА.