СОБСТВЕННИК. ЭТО ЗВУЧИТ… НО И ОБЯЗЫВАЕТ

Нельзя сказать, что чирчикцы так уж часто звонят в "Горячую линию" с вопросами о деятельности товариществ частных собственников жилья. Больше просят помочь с энергообеспечением, газом, теплом, горячей водой, течью крыши и т.д. Хотя рубрику "Горячая линия" мы открыли специально для популяризации законодательства в сфере жилищного самоуправления.
Есть и звонки на эту тему. Анализ показывает, что вопросы возникают прежде всего от незнания собственниками жилья своих прав и обязанностей. А из-за правовой неграмотности, неосведомленности возникают и неурядицы.
Анализ итогов телефонного диалога показывает, что городской ассоциации товариществ частных собственников жилья и другим структурам необходимо разработать и осуществлять планомерное обучение как руководителей ТЧСЖ, так и квартировладельцев. В этом неоценимую помощь может и должен оказать городской совет фонда "Махалля". Ведь в интересах махаллинских комитетов навести на своей территории порядок и чистоту.
Так что же больше всего сегодня волнует жителей города?

- Я – пенсионер, - звонит У. Юлдашев. – Почти всегда оплачиваю обязательные взносы в ТЧСЖ авансом. В этом году возникла проблема. Товарищество подняло тарифы и требует с меня доплаты. Производится ли перерасчет в случае повышения тарифов, если платежи оплачиваются авансом?

- Оплату коммунальных платежей авансом регламентируют постановление Кабинета Министров "О дополнительных мерах по совершенствованию коммунального обслуживания населения" от 18 апреля 2001 года и Положение об оплате расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилого фонда в городах и населенных пунктах Республики Узбекистан.

Оба документа определяют, что при увеличении тарифов перерасчет произведенной авансом оплаты не производится, если платежи произведены на период, не превышающий 12 месяцев. Однако в них отсутствует регламентация авансовых платежей на содержание общего имущества и освобождения собственников или нанимателей жилья при их повышении от перерасчета.

Если учесть, что размер обязательных взносов членов товарищества устанавливает общее собрание, то оно может принять решение и относительно авансовых платежей. Здесь могут быть разные ситуации, от которых и будет зависеть решение о перерасчете.

- Я живу на последнем, четвертом этаже и у меня постоянно течет крыша, - обращается в редакцию Ш. Ирьянова. - Я обращаюсь в товарищество, мне говорят: у вашего дома задолженность по обязательным взносам, поэтому ремонтировать не будем. Почему я, добросовестный плательщик, должна отвечать за безответственных жителей?

- Если вы заинтересованы в скорейшем решении своей проблемы, то купите за свой счет 3-4 листа шифера, найдите кровельщика, определите стоимость работ и напишите заявление в правление ТЧСЖ с просьбой зачесть расходы на ремонт кровли вашего дома в счет обязательных взносов (статья 30 закона). В заявлении следует указать расходы на стройматериалы, приложить чеки, подтверждающие их. Вы должны знать фамилию и имя кровельщика, которого нанимаете, а также его паспортные данные, стоимость выполняемой им работы, все это также следует указать в заявлении. Члены правления должны расписаться на нем, чтобы впоследствии зачесть ваши затраты в счет погашения обязательных взносов".

- Должно ли товарищество частных собственников жилья заключать договор с собственником квартиры? - спрашивает Р. Искуртова.

- Обратимся к закону "О товариществах частных собственников жилья". Он устанавливает, что ТЧСЖ действует на основе самоуправления (статья 4 закона). Права и обязанности членов ТЧСЖ и товарищества определяются законом и уставом товарищества, утверждаемым решениями организационного общего собрания (статья 10). Договором же определяются отношения между товариществом и собственниками нежилых помещений, которые не являются членами товарищества (статья 6). Это значит, что квартировладельцы - члены товарищества договор с ним не заключают.

Постановление Кабинета Министров от 30 мая 2006 года N 100 закрепило эти нормы закона, утвердив примерный устав ТЧСЖ для его членов и примерный договор между товариществом и собственниками нежилого помещения в многоквартирном доме, которые не являются членами товарищества. Значит, договорные отношения возникают в товариществе только с собственниками, не являющимися его членами.

Если же члены правления ТЧСЖ предлагают заключать договор с собственниками квартир, то это свидетельство их правовой неграмотности. Члены товарищества не могут заключать договора сами с собой, поскольку ТЧСЖ - это объединение собственников помещений.

- В некоторых районах делают капитальный ремонт домов, постро¬енных до 1991 года, а что надо для того, чтобы наш дом включили в программу капремонта? - спрашивает А. Муртаева.

- 70 процентов средств на капремонт многоэтажных жилых домов, построенных до 1991 года, выделяется государством и 30 процентов обеспечивается за счет обязательных взносов собственников жилья. Это предусмотрено пунктом 10 Положения о порядке финансирования работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных коммуникаций и мест общего пользования жилых домов, построенных до 1991 года. Бюджетные средства в первую очередь придут на те дома, где собственники квартир обеспечивают долевое участие капремонта.

Постановление Президента "О мерах по завершению капитального ремонта мест общего пользования и инженерных коммуникаций многоквартирных жилых домов, построенных до 1991 года" (от 25 июля 2006 годя N ПП-425) продлило сроки этой государственной помощи до 2011 года. Оно также определило, что ТЧСЖ несут ответственность за аккумулирование на депозитных счетах средств в объеме 30 процентов от общей сметной стоимости капремонта и за организацию работ по приемке домов в эксплуатацию после его завершения.

Товарищества осуществляют также контроль за проведением ремонтных работ. Государственные средства, которые предоставляются на капремонт, ограничены. Они выделяются на самые приоритетные и трудоемкие работы для дома: ремонт коммуникаций, кровли. Адресные списки домов, подлежащих капремонту с привлечением государственных средств, по представлению товариществ формирует хокимият. Если дома находятся в плачевном состоянии, председатель товарищества должен обратиться в хокимият и обосновать, что многоэтажка нуждается в капремонте, представить дефектные акты. Но надо помнить, в адресные списки войдут дома исключительно при условии долевого участия ТЧСЖ в размере 30 процентов сметной стоимости капремонта".

– ТЧСЖ – это юридическое лицо? - спрашивает Н. Истаргина. - Если да, то может ли оно производить какие-то сделки с другими юридическими лицами?

– Да. ТЧСЖ – это юридическое лицо. Когда ТЧСЖ создано, оно должно пройти процедуру государственной регистрации именно в качестве юридического лица, имеющего право заключать сделки, соответствующие целям создания этой организации и не противоречащие закону. Главная задача ТЧСЖ – управление домом, его обслуживание, сохранение в хорошем состоянии.

– Мы собираемся отделиться и только в своем доме создать ТЧСЖ. У нас есть глухая стена. Здесь хотят разместить рекламу. Это, в принципе, возможно?

– Да, товарищество частных собственников жилья имеет право заключить с рекламодателем договор о том, что в течение такого-то времени за такую-то плату на стене дома будет размещен рекламный материал. Договор с рекламодателем заключит ваше будущее ТЧСЖ, либо такое решение вы примете на общем собрании собственников жилья.

- В нашем ТЧСЖ несколько домов. - звонит в редакцию Н. Агдубова. - И если в других что-то делается, то в нашем доме никаких работ не проводится. Есть ли в законе какие-то указания на этот счет? И еще. Когда и кто проводил собрание, мы не знаем. Но в ТЧСЖ говорят, что все сделано по закону...

- Во-первых, если вы не-довольны работой нынешнего ТЧСЖ, то вправе собрать собрание квартировладельцев и создать однодомное товарищество, в котором легко проследить любое расходование уплаченных взносов.

Закон предлагает, если в товариществе больше одного дома, то в общем собрании товарищества должны принимать участие не менее половины собственников квартир из каждого дома (или их представители). А прежде, чем созывать общее собрание членов товарищества, должны быть проведены собрания в каждом отдельном доме. На этих собраниях собственники квартир должны определить, какие работы и ремонты будут делаться в доме, обсудить и утвердить размер расходов на выполнение этих работ и ремонтов, а значит, определить и размеры взносов в товарищество, связанных с обслуживанием и ремонтом именно их дома.

Планы работ и сметы расходов и доходов по каждому дому затем объединяются в общий план и смету доходов и расходов товарищества, которые утверждает уже общее собрание членов товарищества. Товарищество должно будет вести учет поступлений средств и расходов по каждому дому отдельно. Таким образом, новый закон дал возможность устанавливать решением собственников квартир различные размеры обязательных взносов, если дома в товариществе находятся в разном техническом состоянии и у их собственников различаются желания и возможности по содержанию и ремонту своего имущества.

Порядок принятия решений, установленный законом, позволяет собственникам квартир принимать непосредственное участие в решении вопросов по своему дому, а также контролировать, как расходуются средства дома. Это положение помогает повысить заинтересованность людей вкладывать деньги в содержание своих домов, ответственность товарищества и возможности собственников контролировать расходование средств, снимает разногласия между жителями разных домов в товариществе.

Если полномочия решать, какие работы делать в первую очередь, сколько на это потратить денег, принадлежат собственникам жилья, то закон определяет, что для исполнения работ и оказания услуг товарищество по решению общего собрания может привлекать квалифицированных специалистов или специализированные управляющие и подрядные организации, причем выбираться они должны на конкурсной основе.

- Почему в ТЧСЖ подняли цены? - спрашивает Н. Кислицина.

- Наверное, потому, что так решило собрание квартировладельцев. В соответствии с нормами закона "О товариществах частных собственников жилья" все принципиальные и важные вопросы деятельности товарищества отнесены к исключительной компетенции общего собрания и никто (кроме самих собственников) не вправе решать вопросы утверждения смет доходов и расходов, размера обязательных взносов членов товарищества на содержание общего имущества, размера заработной платы председателя и других работников, использования общего имущества и доходов (прибыли) от предпринимательской деятельности и другие. Сами собственники решают на собрании товарищества сколько и за что им платить. Менее важные вопросы законом отнесены к компетенции правления товарищества. Правление несет ответственность перед членами товарищества за организацию работ по обслуживанию и ремонту дома и инженерных коммуникаций и т.д. Главной же обязанностью председателя правления товарищества является организация выполнения решений общего собрания и правления товарищества.

Принятие нового Закона "О товариществах частных собственников жилья" - это еще одно свидетельство того, какое большое значение государство придает содержанию многоквартирного жилья и деятельности товариществ, а также еще одна возможность ясно сказать собственникам – вы хозяева своих домов, у вас есть все права совместно решать общие вопросы дома, но на вас ложится и обязанность позаботиться о том, чтобы сохранить свой дом, сделать его лучше и удобнее для жизни ваших семей. Именно собственники квартир (не каждый отдельно, а все вместе!) – главные люди в товариществе!

В. НИКОЛАЕВА.